Сергей Феклюнин, РАПСИ
Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ 11 июля принял постановление "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Постановление предписывает, в частности, что споры по предварительным договорам (когда застройщик обязуется передать в будущем покупателю объект недвижимости, но при этом покупатель обязан до заключения основного договора уплатить полную цену имущества), подлежат рассмотрению судами в соответствии с положениями ГК РФ о договоре купли-продажи с предоплатой.
Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, суды должны квалифицировать как незаконный отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по договору купли-продажи будущего жилого помещения на том основании, что он не был зарегистрирован.
"Такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами", - подчеркивается в документе.
Продавец может принять на себя обязательство по продаже будущего объекта недвижимости, несмотря на то, что сам не обладает правами собственности на него. Как подчеркивается в постановлении, судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
При этом индивидуализация предмета договора в случае отсутствия у него кадастрового номера может быть осуществлена указанием иных данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, - например, местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иных характеристик и свойств недвижимости.
В случае, когда в договоре недостаточно четко прописано, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю в исполнение договора купли-продажи, суд устанавливает волю сторон исходя из положений договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, установившуюся в отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон.
Если покупатель был введен в заблуждение относительно того, что содержащихся в договоре сведений достаточно для индивидуализации приобретаемой вещи, он может в суде потребовать от продавца возмещения реального ущерба.
В постановлении Пленума уточняется, что данные в нем разъяснения не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по закону о долевом участии в строительстве.
ВАС РФ систематизировал "инвестдоговоры"
Начальник управления частного права ВАС РФ Роман Бевзенко, комментируя РАПСИ принятое постановление Пленума, отметил, что в нем "предлагается ввести все «инвестиционные договоры" в хорошо известное судам правовое поле, если угодно, "классических» договорных форм – купля-продажа, подряд, простое товарищество".
"Это тем более верно, что в подавляющем большинстве случаев стороны, заключая "инвестиционный договор", на самом деле заключают договор продажи будущей недвижимой вещи, или договариваются о совместной деятельности, или имеют в виду обычный подряд, по которому с подрядчиком "расплачиваются" квартирами. Мы, наконец, получаем внятную картину того, что же на самом деле представляют собой «инвестиционные отношения", - заявил Бевзенко.
По его словам, в постановлении предлагается развернутая система исков, при помощи которых «инвесторы» (а на самом деле – покупатель, подрядчик, участник простого товарищества) могут защищаться в суде от недобросовестных действий контрагента.
Экономисты смешали все в кучу
Говоря о причинах, вызвавших появление разъяснений Пленума, Бевзенко отметил, что все три российских закона об инвестициях (Закон РСФСР об инвестициях, Закон РСФСР об иностранных инвестициях, Федеральный закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений) совершенно не согласованы с Гражданским кодексом, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Законом об ипотеке, Законом об участии в долевом строительстве.
По мнению представителя ВАС РФ, так получилось потому, что некоторая часть ранних российских законов в сфере экономики готовилась не юристами, а экономистами, и "потому их юридическое «качество» очень и очень невысокое".
"На мой личный взгляд, инвестиции – это понятие не права, а экономики. Формы, в которых право может "упаковать" инвестиции, – самые разнообразные (акция, облигация, лизинг, простое товарищество и проч.). Но наш законодатель смешал все в кучу", - сказал Бевзенко.
На граждан не распространяется
Собеседник агентства назвал все пункты постановления важными, при этом выделил пункт, посвященный переквалификации предварительных договоров, по условиям которых сторона должна полностью внести цену за будущий объект.
"Высшая судебная инстанции сформировала правовую позицию, в соответствии с которой суды должны относиться к таким договорам не как к предварительным, а как к обычным договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи", - подчеркнул Бевзенко.
Другое важное положение, по мнению одного из разработчиков документа, пункт о том, что если стороны договора купли-продажи будущей недвижимости не вполне точно описали предмет будущей сделки, но затем уточнили его в акте приема-передачи или иных документах, то орган по регистрации прав на недвижимое имущество не вправе отказать в регистрации права на это имущество, которое уже построено и передано покупателю.
"Вообще в постановлении проводится такая идея: если между сторонами нет разногласий по поводу содержания сделки с недвижимостью, то орган по регистрации не должен лезть в существо сделки и отказывать в регистрации права по каким-то надуманным основаниям, связанным с опасениями о нарушении сделкой прав или интересов одной из ее сторон", - добавил Бевзенко.
Он также пояснил, чем положения постановления, разрешающие участникам оборота заключать договоры купли-продажи и в отношении тех объектов, которые еще не построены, не распространяются на граждан.
"Такие договоры не могут заключать граждане, так Закон об участии в долевом строительство содержит жесткие ограничения форм, в которых денежные средства граждан вовлекаются в строительство недвижимости", - подчеркнул представитель высшего арбитража.
