Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Сделки, совершенные в нарушение данного запрета, являются ничтожными, отмечает Верховный суд (ВС) РФ.
Суть дела
В рамках дела о несостоятельности ОАО Концерн «Артромед» его конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу о банкротстве должника.
Суд утвердил мировое соглашение, заключенное между должником и кредиторами (ООО «Строительно-монтажное управление №36», Федеральным государственным казенным учреждением «Войсковая часть 71330» и Гагиком Хачатряном).
Арбитраж установил, что в ходе процедуры конкурсного производства выявлено имущество должника – земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства. По условиям мирового соглашения недвижимость подлежит передаче Хачатряну после погашения им всей суммы кредиторской задолженности.
Однако суд округа отменил принятое определение и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Спорный участок
Окружной суд исходил из того, что в 2008 году Виктор Яскевич перечислил концерну 10 миллионов рублей в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве, который не был заключен. Денежные средства Яскевичу возвращены не были.
Впоследствии между сторонами заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, который оплачен покупателем за счет уже перечисленных денежных средств в размере 10 миллионов рублей.
Суд округа отметил, что в рамках дела о банкротстве должника в признании договора купли-продажи участка недействительным отказано, поскольку сделка совершена за пределами срока подозрительности при равноценном встречном исполнении. В связи с этим суд округа пришел к выводу, что утвержденное судом первой инстанции мировое соглашение не проверено на предмет возможного нарушения прав и законных интересов Яскевича.
Ничтожный договор
Верховный суд напоминает, что одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Так, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Сделки, совершенные в нарушение, данного запрета, являются ничтожными.
«Судами установлено, что на земельном участке на момент его продажи в пользу Яскевича и совершения регистрационных действий находились объекты недвижимости. Осуществляя регистрацию, Росреестр не проверил законность договора от на предмет соблюдения запрета, установленного пунктом статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с этим действия Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок были признаны незаконными», — поясняет ВС.
Таким образом, в упомянутом деле судами фактически констатирована ничтожность договора купли-продажи земельного участка Яскевичу как несоответствующего требованиям закона, резюмирует высшая инстанция.
«Дальнейшее оспаривание договора по специальным основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве, и отказ в признании договора недействительным, а также принятие Яскевичем мер по признанию незаконными действий Росреестра по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за обществом не влияют на квалификацию договора как ничтожного. С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что спорное имущество принадлежит должнику на праве собственности и правомерно включено в конкурсную массу, является верным», — отмечает Верховный суд.
На основании вышеизложенного ВС отменил постановление суда округа и оставил в силе определение Арбитражного суда Саратовской области.
Никита Ширяев
