Аркадий Смолин, обозреватель РАПСИ
Покупатели квартир в домах, построенных девелопером-банкротом, смогут претендовать на жилые помещения. Для решения этой задачи Госдума предлагает ввести специальную процедуру банкротства строительных корпораций. После чего решение проблемы дольщиков может быть передано местным властям.
Проблема
Один из наиболее ощутимых ударов финансовый рынок нанес по рынку недвижимости. Цены на жилье упали, многие девелоперы обанкротились, участились случаи мошенничества.
Все эти причины усугубили проблему обманутых дольщиков. По словам министра регионального развития РФ Виктора Басаргина сегодня по всей России их число составляет порядка 53 тысяч. В случае банкротства застройщиков их активы и имущество часто оказываются распределенными между кредиторами без учета интересов дольщиков.
Весной прошлого года Госдума рассматривала поправки в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Законопроект предлагал закрепить норму определенного договора, на основе которого должны строиться отношения между девелоперами и дольщиками. За попытки уклониться от заключения договора предполагалось взимать штраф: с должностных лиц - в размере от 20 тысяч до 50 тысяч рублей, с юридических лиц - от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
Реакция властей
Судьба поправок неизвестна, однако в конце января уже этого года премьер-министр РФ Владимир Путин согласился с необходимостью совершенствования законодательства в сфере защиты прав участников долевого строительства.
"Государство обязано следить за этими процессами и не допускать обмана людей, не допускать ситуации, с которыми мы сталкиваемся до сих пор ", - заявил Путин.
При этом он отметил, что в этом вопросе важно учитывать, с какой целью человек участвует в софинансировании строительства - для улучшения жилищных условий или в качестве инвестиции.
Особенность нынешнего законопроекта в том, что он ориентирован на сделки по т.н. нестандартным схемам, когда строительные компании привлекают средства граждан через фирмы-посредники. Сегодня на такие схемы приходится около 90 % всех сделок долевого строительства. Важной юридической особенностью нестандартных схем является то, что в случае заключения такой сделки застройщик не имеет никакого отношения к деньгам дольщиков. Эта деталь практически не оставляет дольщикам шанса вернуть свои деньги через суд, в случае банкротства девелопера.
Даже если дольщики представят в суде прямые доказательства, указывающие на их участие в соинвестировании строительства жилья, они встанут только в третью очередь кредиторов. Соответственно шансов получить хоть что-то от распроданного имущества компании у дольщиков все равно не останется.
По действующему сейчас порядку банкротства дольщики попадают в безвыходную ситуацию. Они не имеют права заявить требование на квартиру в доме, который построила компания-банкрот.
Предложения
Новый порядок банкротства девелоперских компаний предполагает возможность передачи дольщикам квартир. Для этого необходимо соответствующее решение собрания кредиторов.
Лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются не только участники строительства, но и исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов.
Чтобы у дольщиков было больше шансов на материальное удовлетворение своих требований, предлагается признать притворной сделку с организацией, не имеющей разрешения на стройку или собственности на землю.
Авторы законопроекта предлагают заставить суды, в случае банкротства застройщика, составить реестр требований о передаче жилых помещений. Доказательствами станет наличие у дольщиков векселей, предварительных договоров с посредником, инвестдоговоров и т.д.
Также устанавливается возможность передачи дольщикам жилья в ходе дела о банкротстве при наличии соответствующего решения собрания кредиторов. Впрочем, дольщики в таком случае все равно попадают лишь в третью очередь кредиторов.
Однако, если на момент возбуждения дела о банкротстве у человека вообще не было своего жилья, он может получить его или денежную компенсацию в приоритетном порядке. Такие же права получают дольщики, у которых приходится менее 15 кв. метров площади на члена семьи.
Очевидно, никакой законопроект не может удовлетворить всех инвесторов – понятно, что имущество у реально обанкротившейся компании должно быть в дефиците. Поэтому авторы документа предлагают разрешить региональным властям выкупать "недострой", чтобы решать проблему дольщиков своими силами.
Регионы
Такое решение авторы законопроекта объясняют тем, что местные власти несут ответственность за пострадавших дольщиков, поскольку контрольно-надзорные органы обязаны следить за такими стройками и оперативно пресекать нарушения.
В то же время необходимо отметить достаточно высокую активность региональных властей по решению проблемы обманутых дольщиков уже сегодня, хотя формально у субъектов РФ такого права нет.
Например, обманутых дольщиков в Алтайском крае включат в региональный перечень лиц, имеющих право на бесплатное получение земельных участков. Соответствующие поправки в ближайшее время будут внесены в краевой закон.
Положительный опыт ряда регионов по снижению арендной платы за земли, на которых находятся проблемные объекты, предполагается реализовать в государственном масштабе.
Наиболее сложным субъектом РФ в этом вопросе считается Москва. В июле 2009 года мэр Москвы Юрий Лужков пообещал премьер-министру Владимиру Путину, что еще до конца 2009 года обманутых дольщиков в столице не будет. За неполных четыре года для них в столице было построено 28 домов на более чем 3000 семей.
В другом проблемном регионе – Подмосковье – в прошлом году были построены более 100 многоэтажных жилых домов для пострадавших от действий недобросовестных девелоперов.
Впрочем, сегодня на повестке дня особенно остро стоит другая проблема дольщиков – долгострои. С ними ситуация еще сложнее и безысходнее с юридической точки зрения. В отличие от прямого обмана, в случае долгостроя компании не нарушают закон. Инвесторы не скрываются, права граждан на получение квартир не подвергаются сомнению, юридически все чисто. Однако оплаченные квартиры дольщики все равно не получают.
Не приходится сомневаться, что нынешний законопроект, разработанный по поручению президента РФ и совместно с Минэкономразвития, будет принят в самом скором времени. Однако даже полная реализация закона, очевидно, не станет решением всех проблем обманутых дольщиков.
