САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 29 дек - РАПСИ, Михаил Телехов. Конституционный суд (КС) РФ обязал законодателя разработать и закрепить модель правового регулирования управления имуществом общего пользования в коттеджных поселках, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в такие комплексы. Об этом говорится в новом Постановлении КС РФ, опубликованном на его официальном сайте.

В нем КС РФ отметил, что в законодательстве отсутствует регулирование жизнедеятельности коттеджных поселков и типовые договоры с управляющими ими компаниями, и поэтому суды применяют по аналогии нормы, регулирующие управление многоквартирными домами, что не гарантирует справедливого баланса интересов собственников при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание. В итоге КС РФ признал часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции РФ, поскольку они определяют права и обязанности собственников многоквартирных домов, но не коттеджных поселков. 

Соответствующее решение было принято после рассмотрения жительницы Челябинской области Татьяны Малковой.

Не выбирала УК

Как следует из материалов дела, в 2015 году Малкова приобрела два земельных участка в коттеджном поселке Солнечный берег Челябинской области. Пресс-служба КС РФ сообщает, что поселок был образован на землях, ранее принадлежащих застройщику и разделенных на отдельные участки для продажи под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и в его собственности первого владельца осталась часть территории с проездами и иными местами общего пользования.

"Решением общего собрания собственников (ОСС) в 2014 году в поселке была выбрана управляющая компания (УК), которая занималась организацией контрольно-пропускного режима при въезде, освещением территории, вывозом отходов и содержанием контейнерных площадок, уборкой дорог и прочими вопросами. Поскольку Малкова стала собственницей в коттеджном поселке позже и участия в выборе УК не принимала, оплачивать ее услуги она отказалась. Рассматривая иск УК, суды пришли к выводу, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны нести расходы по содержанию имущества общего пользования. С заявительницы была взыскана задолженность", - объясняет ситуацию пресс-служба КС РФ.

Проиграв тяжбу, Малкова обратилась в КС РФ, полагая, что на нее неправомерно возложено бремя содержания имущества, принадлежащего иному лицу, а также обязанность по оплате услуг, оказываемых в интересах этого лица.

Не исключены злоупотребления

КС РФ указал, что действующее законодательство не определяет правовой статус коттеджных поселков и правовой режим имущества общего пользования в них, которое, как правило, принадлежит конкретному владельцу лицу.

"Факт приобретения права собственности на земельный участок, расположенный в коттеджном поселке, не влечет за собой возникновение у собственника доли в имуществе общего пользования, как это происходит в многоквартирных домах", - объясняет позицию КС РФ его пресс-служба.

При этом, КС РФ признает, что это имущество используется в интересах всех собственников, которые стремятся к максимально комфортным условиям проживания, а значит, нуждаются в поддержании его в надлежащем состоянии, поэтому возложение на них обязанности по несению соответствующих расходов не может рассматриваться как не согласующееся с Конституцией.

КС РФ поясняет, что распределение расходов на содержание имущества общего пользования должно происходить с соблюдением баланса интересов собственника этого имущества, понесшего траты на его создание (как правило, застройщика поселка), и собственников отдельных участков и домов, что предполагает совместное участие в принятии решений об управлении и содержании указанного имущества. А в большинстве случаев, как подчеркивает КС РФ, решения об управлении и содержании имущества общего пользования принимает ОСС на начальных стадиях застройки, когда большая часть участков еще не продана, и потому не исключена вероятность злоупотреблений.

Внести изменения в кратчайшие сроки

То есть, КС РФ отмечает, что если собственнику земельного участка не была предоставлена возможность участвовать в принятии решений об управлении и содержании имущества общего пользования, и этим полностью занимается УК, с которой у данного собственника не заключен договор, то справедливость баланса интересов ставится под сомнение. 

"Их применение (норм, регулирующих отношения собственников в многоквартирных домах - прим.ред.) в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание – в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией – справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, предполагающий", - говорится в постановлении КС РФ.

Таким образом, КС РФ обязал федерального законодателя в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения

"...с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд, а также включающую в себя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, в частности порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер", - указывает КС РФ в своем постановлении.