САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 19 апр - РАПСИ, Михаил Телехов. Законодатель обязан так регулировать порядок трансформации права на долю в общей собственности на помещение, где находится машино-место, в право собственности на машино-место как объект недвижимости, чтобы избегать неблагоприятных последствий для других сособственников, говорится в новом постановлении Конституционного суда (КС) РФ, опубликованном на его официальном сайте.

Соответствующие рекомендации были даны КС РФ федеральному законодателю после рассмотрения жалобы жителя Серпухово Ивана Короткова, который просил проверить конституционность части 3 статьи 6 Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ". Эта норма гласит, что в случае, если до дня вступления в силу данного Федерального закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Кроме того, в ней говорится, что для выдела в натуре доли в праве общей собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников общей собственности не требуется, если ее участник представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности.

Нормы признаны не соответствующими Конституции РФ.

Постановление основано на ранее вынесенных правовых позициях суда, отметили в пресс-службе КС РФ.

Доли или недвижимость

Как следует из материалов дела, с 2018 года Иван Коротков является собственником четырех машино-мест, зарегистрированных на него в ЕГРН как доли в праве общей собственности на нежилое помещение – двухуровневый паркинг в многоквартирном доме в Серпухове.

Намереваясь выделить в натуре находящиеся у него доли в праве общей собственности и зарегистрировать право собственности на машино-места как объекты недвижимого имущества, Коротков обратился к сособственникам, уже зарегистрировавшим свои доли в праве в ЕГРН, с предложением согласовать выдел его долей, но не смог получить согласия всех сособственников.

"Коротков обратился в суд, но там потребовали соглашение всех сособственников или решение общего собрания о порядке пользования недвижимым имуществом", - передает суть жалобы пресс-служба КС РФ.

При этом суд имел в виду не только тех сособственников, доли которых были зарегистрированы в установленном порядке, но и тех, кто не зарегистрировал свои доли в ЕГРН, и отметил в своем решении, что сведения о регистрации права собственности имеются лишь для 6048/10000 долей в праве общей собственности, а для 3952/10000 отсутствуют.

А вышестоящие суды отметили, что постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на машино-места в помещении автостоянки возможны одновременно в отношении всех машино-мест.

Практика не гарантирует

На протяжении многих лет машино-места регистрировались в Росреестре как доли в праве общей собственности на соответствующее помещение. А с 1 января 2017 года, в законодательство внесены изменения, и к недвижимым вещам стали относиться предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений – машино-места.

"Оспоренная норма, предусматривающая необходимость соглашения всех сособственников или решения общего собрания, определяющего порядок пользования общим недвижимым имуществом, должна была облегчить процесс достижения согласия между участниками долевой собственности. Однако на практике эта норма не гарантирует желающим привести регистрацию своего права на недвижимое имущество в соответствие с внесенными в закон изменениями в случае незаинтересованности большинства других сособственников и при наличии объективных трудностей в их поиске, уведомлении и получении от них согласия с выделом доли", - передает пресс-служба разъяснения КС РФ.

По мнению КС РФ, такой подход заведомо ставит лицо, намеренное выделить долю в натуре, в зависимое от других сособственников положение, причем им (любому из них) достаточно просто бездействовать, не указывая в обоснование своей позиции на реальное или мнимое нарушение своих прав.

"Требование правоприменительных органов сообщить информацию о владельцах той доли общего имущества, которая не была зарегистрирована в должном порядке, ведет к нарушению конституционных прав участников общей собственности, заинтересованных в выделе своих долей, поскольку оно фактически не может быть ими выполнено", - подчеркивает КС РФ.

Также КС РФ пояснил, что и путь созыва общего собрания и утверждения им решения (соглашения) может оказаться сложнее для участника общей собственности, желающего выделить свою долю, нежели получение простого согласия каждого сособственника на такой выдел.

Вытекающее из последних выводов обращение в суд для выдела в натуре своей доли из общего имущества в соответствии со статьей 252 ГК Российской Федерации, также, по мнению КС РФ, не гарантирует результата, поскольку от участника общей собственности требуется уведомить других сособственников и подтвердить получение ими уведомлений, что в связи с большим числом сособственников не всегда возможно.

В итоге, КС РФ признал, что реальная возможность осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на машино-место не гарантируется, поэтому оспоренная норма  не соответствует Конституции РФ. 

Регулирование трансформации

В итоге, КС РФ указал, что законодатель обязан так регулировать порядок трансформации права на долю в общей собственности на помещение, где находится машино-место, в право собственности на машино-место как объект недвижимости, чтобы избегать неблагоприятных последствий для других сособственников.

"Вводимое регулирование, однако, не должно создавать непреодолимых (или преодолимых лишь за счет несоразмерных усилий) препятствий для такой трансформации, в частности делать ее правовые инструменты декларативными и неприменимыми в конкретных условиях, особенно с учетом сущностной природы машино-места как объекта, который предназначен к использованию именно для удовлетворения потребностей конкретного лица и вынужденно оформлен в качестве доли в общей собственности по причине отсутствия предусмотренной законом альтернативы. Иное способно нарушить равновесие между принципом экономической солидарности, признанием ценности прав и законных интересов каждого гражданина и обязанностью государства создавать условия для их реализации", - говорится в постановлении КС РФ.

Кроме того, говорит КС РФ, новое регулирование не должно вести к необходимости несения бывшим и остающимися сособственниками расходов на кадастровое оформление и регистрацию в ЕГРН в связи с уменьшением площади находящегося в долевой собственности объекта недвижимости, вызванным исключением из нее части, которая перешла в индивидуальную собственность в соответствии с долей бывшего сособственника.

Также КС РФ обращает внимание законодателя на необходимость решить вопрос о параллельном существовании объекта общей собственности лиц, доля которых не была выделена, и общего имущества собственников машино-мест в здании или сооружении в том смысле, что в практике не должны формироваться необоснованные различия в правах и обязанностях (в том числе публично-правовых, касающихся, в частности, уплаты налогов), связанных с использованием и содержанием подъездных путей и иного общего имущества, а также оборудования, между лицами, чье право на машино-место продолжает быть оформленным в качестве доли в праве общей собственности, и собственниками машино-мест как объектов недвижимости.

"Впредь до изменения действующего правового регулирования преимущество покупки другими сособственниками не распространяется на случаи, когда право на машино-место оформлено как доля в праве на объект недвижимости. Удостоверившись в том, что согласие между всеми сособственниками невозможно, а выдел доли и госрегистрация права собственности этого лица не нарушают права других, суды вправе принять решение о регистрации права собственности этого лица на машино-место", - передает позицию КС РФ его пресс-служба.

Правоприменительные решения по делу Короткова подлежат пересмотру.