Независимо от наименования заключенного сторонами договора судам следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если за договором об участии в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) видны взаимоотношения долевого участия, то к сделке применяются положения соответствующего федерального закона. Об этом говорится в изученном РАПСИ определении Конституционного суда (КС) РФ, которым было отказано в рассмотрении жалоб неудачливых пайщиц.
Как следует из определения КС, три женщины, желающие стать владелицами квартир, заключили договоры об участии в ЖСК, но неудачно — жилье построено не было. Тогда они обратились в суд с иском о признании заключенных ими договоров ЖСК договорами долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья. Подразумевалось, что участники ЖСК не обеспечены защитой закона, а дольщики защищены законом, и если застройщик обанкротился или оказался мошенником, дом либо будет достроен, либо им выплатят деньги за счет Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Но суды им отказали в переквалифицировании договоров.
После чего женщины обратились в КС РФ с просьбой проверить конституционность статьи 110 Жилищного кодекса РФ, регулирующую деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в связи с тем, что она препятствует приравниванию участников ЖСК к участникам долевого строительства.
КС РФ, сославшись на абзац 14 Обзора практики Верховного суда от 4 декабря 2013 года, напомнил, что при разрешении споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, суды должны оценивать ситуацию независимо от наименования заключенного сторонами договора и исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
«В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"», — говорится в определении КС РФ.
Но установление и оценка фактических обстоятельств, имеющих значение для разрешения конкретного дела с участием заявительниц, в том числе в части установления оснований для переквалификации ранее сложившихся договорных отношений, к компетенции КС РФ не относятся.
Михаил Телехов
