Желающий оформить в свою собственность в порядке приобретательной давности недвижимость, которой он распоряжается, но которая на него не зарегистрирована, может присоединить ко времени своего владения и время, в течение которого этим имуществом владел тот, кто передал ему этот объект по договору купли-продажи, но чье право собственности также не было зарегистрировано. При этом на нем лежит бремя доказывания такой правопреемственности. Об этом говорится в новом постановлении Конституционного суда (КС) РФ, опубликованном на его официальном сайте.
Приобретательная давность
Как следует из материалов дела, Геннадий Зубахин, будучи генеральным директором ООО, заключил в 2019 году с этой же компанией договор купли-продажи торгового павильона, которым она владела 16 лет. При этом заявителем были приобретены строительные конструкции, из которых было возведено здание. Впоследствии Зубахин обратился к органу местного самоуправления и ООО с иском, в котором просил признать за собой право собственности на данный объект недвижимости. В обоснование он ссылался на то, что переход права собственности не может быть зарегистрирован в установленном порядке, поскольку право собственности продавца не было зарегистрировано, поскольку у фирмы, которая владела недвижимостью до ООО, отсутствовали надлежаще оформленные правоустанавливающие документы.
Но суд посчитал, что Зубахин не доказал, что у первого продавца имелось право собственности на спорное имущество. При этом оказалось, что и ООО, и заявитель приобретали здание после вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а следовательно, право собственности на здание могло возникнуть только с момента государственной регистрации, что исключает признание такого права в судебном порядке.
Кроме того, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи между первым продавцом и ООО не заключен, поскольку его предметом названы строительные конструкции от здания молодежного центра, размещавшемся в помещениях. То есть, арбитражные суды посчитали, что, указав, что договор следует считать заключенным в отношении металлических строительных конструкций, но не в отношении спорного объекта недвижимости,
Сингулярный правопреемник
После этого Зубахин вновь обратился в суд с иском к ООО, заявив требование о признании за собой права собственности на здание в порядке приобретательной давности. Но арбитражный суд указал, что Зубахин, несмотря на то, что он возглавлял компанию, не является ее правопреемником, в связи с чем достаточный для признания права собственности срок владения спорным имуществом не истек, а потому обращение Зубахина в суд является преждевременным. Довод заявителя о том, что он является сингулярным (частичным) правопреемником ООО и вправе присоединить ко времени своего владения срок, в течение которого спорным зданием владело это юридическое лицо, был отвергнут судом со ссылкой на то, что такая возможность признается только в случае универсального правопреемства, в то время как истец на наличие такового не ссылался, а самим судом его наличие не установлено. Это решение было оставлено без изменения вышестоящими судами.
В итоге Зубахин обратился в КС РФ, попросив проверить конституционность пункта 3 статьи 234 Гражданского кодекса (ГК) РФ, согласно которому лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
По мнению заявителя, данная норма не соответствует Конституции РФ, поскольку не позволяет складывать сроки давностного владения имуществом нескольких лиц в случае наличия между ними отношения сингулярного правопреемства.
Трансформация в собственность
Как пояснил КС РФ, давностное владение предполагает накопление необходимого для его применения — с целью последующей трансформации в право собственности — состава фактических обстоятельств, существовавших в течение длительного срока, притом что обычным последствием его применения является прекращение права собственности предыдущего правообладателя без какой-либо компенсации.
Признавая возможным сложение периодов, когда имуществом владели связанные правопреемством лица, для целей приобретения права собственности по давности владения, ГК РФ вместе с тем не конкретизирует механизм применения этого положения.
При этом КС РФ отметил, что в правоприменительной практике присутствуют существенные расхождения в понимании механизма использования института приобретательной давности в случае, когда состав лиц, фактически владеющих спорным имуществом, изменяется на основании договора.
«Между тем необходимым условием достижения баланса интересов участников гражданского оборота выступает соблюдение требований определенности, ясности и недвусмысленности правового регулирования. Это особенно важно в области вещных прав, имеющих существенное значение как для частноправовых, так и для публичных целей. Институт приобретательной давности призван служить конституционно значимой цели возвращения имущества в гражданский оборот. При этом для признания права собственности по давности владения заинтересованное лицо должно владеть вещью в течение определенного законодателем временно́го промежутка», — разъясняет пресс-служба КС РФ позицию суда.
Отсутствие определенности
Но здесь КС РФ отметил, что со временем интерес фактического владельца в дальнейшем владении и пользовании имуществом может быть утрачен.
«В такой ситуации разумное лицо, владеющее вещью как своей собственной, может быть заинтересовано в ее отчуждении, чтобы не допустить ее гибели или повреждения, а также освободить себя от сопутствующих расходов на хранение, обслуживание и тому подобного. Это предпочтительнее, чем сохранять господство над вещью до окончания давностного срока исключительно с целью создать для третьих лиц определенность относительно ее принадлежности и лишь после этого получить право распорядиться уже ненужным имуществом», — говорится в постановлении КС РФ.
При этом КС РФ разъяснил, что если отказаться от признания возможности присоединить к сроку давностного владения вещью уже истекшую часть срока приобретательной давности в случае, когда вещь отчуждается по договору, срок всякий раз будет начинать течь заново, а возвращение вещи в гражданский оборот будет откладываться вопреки интересам потенциальных приобретателей.
Таким образом, КС РФ указал, что отсутствие в действующем федеральном законодательстве определенности в вопросе о допустимости отчуждения давностным владельцем посредством договора находящегося в сфере его господства имущества и сложения в этом случае сроков давностного владения влечет в правоприменении конфликт с принципами правового государства, верховенства права и равенства перед законом.
Оспариваемая норма признана не соответствующей Конституции РФ.
КС РФ обязал законодателя принять меры по устранению выявленной неопределенности.
«До этого момента действующее правовое регулирование не может считаться препятствующим отчуждению давностным владельцем находящегося в сфере его господства имущества в пользу другого лица по договору и возможности присоединения в этом случае лицом, ссылающимся на давность владения, ко времени своего владения также времени, в течение которого этим имуществом владел отчуждатель, при условии, что определенным законом критериям давностного владения отвечает владение каждого из этих лиц», — передает пресс-служба КС РФ указания суда.
Правоприменительные решения по делу заявителя подлежат пересмотру.
Постановление КС РФ № 18-П/2026
Михаил Телехов
