В производстве Арбитражного суда города Москвы находится дело по иску ООО «Таурус» к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок по адресу г. Москва, Ленинградское шоссе, вл. 37. 

Это дело привлекло внимание РАПСИ в связи с тем, что оно поднимает потенциально прецедентную проблему: перспективы пересмотра результатов застройки начала этого века с угрозой того, что расплачиваться за правовые ошибки прошлого будут невиновные люди, даже если они предпринимали все шаги для сохранения законного статуса своей собственности. 

На сегодняшний день на земельном участке, ставшем предметом иска, построено здание, объединяющее многоквартирный жилой дом, административный корпус, а также иные постройки, в частности трансформаторные подстанции, КПП (в отношении последнего также заводилось судебное дело, но оно было прекращено в связи с отказом от иска, на объект недвижимости зарегистрировано право общей долевой собственности). 

Подчеркнем, несмотря на то, что возведенные здания имеют разные адреса, фактически они являются единым объектом, объединенным общим стилобатом. В этом объекте заявителю иска – ООО «Таурус» – по праву собственности принадлежит только административное здание. Однако его представители хотят оспорить статус всего комплекса, включая жилые квартиры. Для понимания прецедентной угрозы такого иска необходимо проследить всю историю данного земельного участка за последние 20 лет. 

В 2003 году постановлением Правительства Москвы утвержден проект планировки зоны Химкинского водохранилища, предусматривающий, в частности, реконструкцию многофункционального комплекса, принадлежащего ООО «Волна Подмосковье-Спорт». На основании распоряжения префекта САО города Москвы от 13.01.2003 №43 ООО «Волна Подмосковье-Спорт» был предоставлен в аренду земельный участок сроком на 49 лет и заключен договор долгосрочной аренды.

В свою очередь, ООО «Волна Подмосковье-Спорт» приняло решение о реконструкции принадлежащих ему зданий, разработало проект (утвержден Регламентной комиссией Главного архитектора г. Москвы в 2004 году), а также в 2004-2005 годах осуществило строительство многофункционального комплекса.

Статус водоохранной зоны

Перед началом строительства, в 2004 году, размещение объекта недвижимости было согласовано на всех необходимых уровнях. Главным управлением природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по г. Москве ООО «Волна Подмосковье-Спорт» была выдана лицензия на водопользование.

Это особо важная деталь, поскольку одним из ключевых предметов нынешнего спора является месторасположение объекта недвижимости. Суды считают, что земля находится в границах «береговой полосы», где запрещено оформление в собственность. Основания такой позиции: письма Департамента, Московско-Окского бассейного водного управления, ГБУ «Мосгоргеотрест», ФГБУ «Канал имени Москвы» (датированные 2020 годом – еще до изменения ВРИ).

Это весьма любопытный и потенциально прецедентный спор, поскольку материалы дела ставят вопрос о правовом статусе границ «водоохранной зоны».

Возможность использования и размещения указанных выше возведенных объектов согласовали Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по г. Москве (письмо от 20 апреля 2004 г. №26/1171), Московское бассейновое управление по охране, воспроизводству рыбных запасов и регулированию рыболовства (письмо от 31 мая 2004 г. №1-19-10/537), ФГУП «Канал им. Москвы» (письмом от 08 июля 2004 г. №01-10/29), Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по г. Москве.

В материалах дела (имеются в распоряжении РАПСИ) нет ни одного доказательства нахождения земельного участка в границах береговой полосы. Этот факт подтверждает письмо Префектуры САО на имя Министра Правительства Москвы, Руководителя ДГИ, в соответствии с которым: «Полученные сведения опровергают факт нахождения земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001005:6 в пределах береговой полосы Химкинского водохранилища. Нарушений особых условий использования земельного участка, установленных в порядке ст. 56, 56.1 Земельного Кодекса РФ и предусмотренных ст. 65 Водного кодекса РФ, не выявлено».

При этом имеются доказательства установления на земельном участке водоохранной зоны, в которой разрешено строительство. К этому мы еще вернемся позже.

Наконец, есть постановление Правительства Москвы №1188-ПП от 03.08.2021 об изменении вида разрешенного строительства под жилую застройку: «жилая застройка, обслуживание жилой застройки», полученное в результате активных действий собственников жилого дома. В выписке из ЕГРН эти сведения также установлены. 

Таким образом, получается, сейчас в суде может быть оспорено решение Правительства Москвы, что способно вызвать весьма непредсказуемые последствия в плане дискредитации решений властей даже такого уровня. Ситуация усугубляется тем, что существуют не оспоренные судебные акты, в которых установлены обстоятельства, подтверждающие законность строительства, включая согласование ДГИ г. Москвы, Московско-Окского бассейного водного управления, ГБУ «Мосгоргеотрест», ФГБУ «Канал имени Москвы». А значит, нынешнее изменение указанных решений может стать толчком к тотальной ревизии, не сдерживаемой опорой на фундаментальные нормативные акты. 

«Еще в 2014 году территория, на которой расположен комплекс, была признана водоохранной – согласно закону, жилое строительство и приватизация собственности на территориях с таким статусом разрешена. Все инстанции, отвечающие за согласование работ на водоохранных территориях, предоставили необходимые согласования и разрешения. Статус водоохранной территории подтвержден выпиской из Росреестра. Большое удивление в этой связи вызывает позиция судов, которые в основу решений вкладывают ложные утверждения о том, что территория, на которой расположен дом, признана береговой зоной (строительство в береговой зоне запрещено). В тоже время, такие утверждения содержатся в письмах тех самых учреждений, которые в 2004 году согласовали строительство (но в суды явку представителей эти органы не обеспечивают, хотя и являются третьими лицами по делу). Решений о смене статуса земель не принималось, территория была и остается водоохранной зоной, что подтверждает вся официальная документация. В этой связи назревает ряд вопросов. Почему, если идет речь о потенциальной угрозе водным ресурсам и территориям, в суд не являются учреждения, в компетенцию которых входит сохранение водных ресурсов и территорий. И почему суды верят ложным сведениям истца относительно статуса береговой полосы, но не принимают во внимание выписку из Росреестра, где черным по белому написано – земли имеют статус водоохранной зоны. Хотелось бы призвать суды уделить особое внимание качеству доказательств, представляемых участниками процесса, тем более что большинство таких доказательств опровергаются элементарным изучением официальной документации», - прокомментировал ситуацию РАПСИ юрист Павел Борзов. 

Но вернемся к истории развития истории земельного участка. Несмотря на полное признание законности застройки участка в 2004 году, в дальнейшем Префектура САО города Москвы отказалось принимать в эксплуатацию возведенный многофункциональный комплекс. ООО «Волна Подмосковье-Спорт» обратилась в арбитражный суд, решением которого в 2006 году было признано право собственности. Первая запись о государственной регистрации права индивидуальной собственности в жилом доме внесена 28.09.2007 года. 

Смена правовой парадигмы

Лишь в 2011 году, после того как все квартиры и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, были распроданы частным и юридическим лицам, зачастую не имевшим представления о предыстории здания, по инициативе Росимущества дело о признании права собственности было возобновлено, а решение от 2006 года отменено в апелляционной инстанции. Отметим, что ООО «Таурус» уже стало собственником административного здания (это произошло в 2009 году).

Как указал суд апелляционной инстанции «доказательства ввода в эксплуатацию спорных объектов недвижимого имущества в материалы дела не представлены. Сведений о том, что истец по какой-либо причине, не зависящей от него, был лишен возможности получить акт о вводе в эксплуатацию созданного объекта недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, в материалах дела не содержится».

ООО «Волна Подмосковье-Спорт» обжаловало постановление апелляционного суда, однако в кассационной инстанции отказалось от иска, в связи с чем, первоначальное решение о признании права собственности от 2006 года было отменено в 2015 году.

В 2016 году ООО «Волна Подмосковье-Спорт» было ликвидировано, в связи с чем договор аренды земельного участка прекращен 28.11.2016 года (в связи с исключением ООО «Волна-Подмосковье-Спорт» из ЕГРЮЛ).

«После ликвидации ООО «Волга-Спорт-Подмосковье» собственники квартир дома фактически остались один на один с проблемой, которая значительно затрудняет судебную защиту их законных интересов. Проблема связана с отсутствием в единого финального проекта жилого комплекса с отметками о согласовании со стороны компетентных органов государственной власти (обычно он хранится в Мосгосстройнадзоре). ООО «Волга-Спорт-Подмосковье» ликвидирована, и на вопросы относительно проекта ответить некому, что порождает немало трудностей. Однако, в некоторых делах «гуляют» выписки и выдержки из якобы проектной документации, которые не представляют никакой достоверной ценности, но используются ситуативно для доказывания тех или иных обстоятельств, что создает еще большую смуту и затрудняет работу судов. При этом строительство дома получило все необходимые согласования, в том числе и относительно статуса земель, на котором объект расположен», - прокомментировал актуальное положение дел Борзов. 

Заметим, что в процессе рассмотрения дела, собственники к участию в делах не привлекались, не знали и не могли знать о происходящих судебных тяжбах.

Не секрет, что в начале нулевых (как и в девяностые) многие здания в Москве и в России были построены не совсем законно, а решения по вопросам застройки зачастую имеют явные коррупционные признаки. Однако в прошлом десятилетии ситуация кардинально изменилась, все ответственные лица за былые нарушения осуждены, лишены постов, бежали. Остались только покупатели, не имеющие никакого отношения к противозаконным схемам. 

Пересмотр результатов застройки эпохи девяностых-нулевых с возложением ответственности на покупателей – примерно настолько же опасная и странная затея, как пересмотр приватизации с возложением ответственности на рабочих заводов. Рассматриваемый случай особенно характерен, поскольку добросовестные собственники квартир предприняли все возможные попытки легализации принадлежащего им имущества, на даже это не было принято, как исправление «огрехов» строительства.

В августе 2021 года, в результате самостоятельных действий собственников, Правительством Москвы постановлено об изменении зон и видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства под жилую застройку, после чего жильцы оформили право общей собственности на земельный участок (постановлением Правительства Москвы №1188-ПП «О внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 года № 120-ПП» постановлено внести изменение, изложив лист Е4-6-1-2 карты градостроительного зонирования «Границы территориальных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства). Значение данного факта сложно переоценить, так как процедура принятия такого уровня постановления включает в себя обязательную комплексную межведомственную экспертизу объектов недвижимости. Иными словами, отменяя право собственности на землю, суды ставят под сомнение работу Правительства Москвы.

Однако, несмотря на все доказанные в судах факты законности возведения строений, право собственности на земельный участок было отменено в 2022 году.

Методы отъема жилья

Отсутствие разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию и, как следствие, отсутствие утвержденного Мосгосстройнадзором проекта многофункционального комплекса, привело к многочисленным судебным делам между жильцами, органами государственной власти и собственником административного здания, в которых жильцы дома пытаются, своими силами и за свой счет, отстоять свои права.

Несмотря на необжалованное постановление Правительства Москвы, у жильцов «отобрали» земельный участок. И эта ситуация поднимает уже третий общий вопрос, формулируемый данным делом: как защитить свои права собственникам, которым не предоставлены иные законные способы оформления земельного участка. Налицо явная правовая лакуна.

Примечательно, что Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по городу Москве, Московское бассейновое управление по охране, воспроизводству рыбных запасов и регулированию рыболовства, ФГУП «Канал им. Москвы», которые в 2004 году одобрили строительство, сейчас в корне поменяли свое мнение и свидетельствуют о том, что земельный участок находится в границах береговой полосы (в которых нельзя осуществлять строительство), хотя по данным Росреестра земельный участок расположен в границах водоохранной зоны (в которых строительство разрешено). Но в суды они не ходят, хотя защита статуса водных зон входит в прямые обязанности, что вызывает вопросы в обоснованности позиции.

В отличие от береговой полосы (ст. 6 Водного Кодекса РФ), водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (ст. 65 Водного Кодекса РФ) являются территориями, на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Отметим, что выводы судов первой и апелляционной инстанции говорят, что земельный участок находится в границах береговой полосы, в которой разрешена приватизация и строительство.

Так, в предпоследнем абзаце листа 7 решения суда первой инстанции сказано: «Факт нахождения части земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001005:6 в границах береговой полосы Химкинского водохранилища подтверждается письмами Департамента городского имущества г. Москвы от 26.02.2021 №ДГИ-Э-13978/21, Московско-Окского бассейного водного управления от 03.11.2020 №08-00-22/246, письмом ГБУ «Мосгоргеотрест» от 06.10.2020г №МГГТ-1- 17126/20-0-1, ФГБУ «Канал имени Москвы» от 27.10.2020г. №01-30/9229».

При этом в ЕГРН внесены именно эти сведения, а данных о береговой полосе нет.

Водоохранная зона установлена теми же организациями, которые выдали вышеуказанные письма. Письма ссылаются на данные Публичной кадастровой карты, однако никаких сведений о наличии береговой полосы в ЕГРН нет.

Впрочем, предмет спора о водоохранной зоне в данном случае выглядит лишь как один из инструментов изъятия недвижимости у простых собственников (которые обычно не имеют финансовые и административных возможностей наравне соперничать с юридическими лицами в судах – именно борьбе с такого рода неравенством, к слову, посвящена одна из главных инициатив Верховного суда РФ, реформа административного судопроизводства). 

«Во всей этой ситуации, к сожалению, остается непонятной сама концепция спора: с какой целью ООО «Таурус», владеющий административными помещениями в комплексе, пытается оспорить законный статус земельного участка. Следует понимать – ни у кого, кроме истцов, не возникает никаких претензий к дому и земельному участку. Ни Росимущество, ни Департамент городского имущества Москвы никак не пытаются оспорить ни законность возведения дома, ни статус земель, на которых он расположен.

В этой связи наиболее логичным для истца было бы вступление в общедолевую собственность земель, на которых расположен дом – владельцы жилых квартир оформили свое владение землей. 

Теоретически, действия ООО «Таурус» могут создать угрозу сохранения владельцами квартир прав собственности на свое жилье, если одна сделка за другой будут оспорены. Не думаю, что это является истинной целью истца, однако общая суть претензий стороны остается непроясненной. 

Исходя из комплексной оценки дел, в которых фигурируют ООО «Таурус» и ООО «Нейрон», создается впечатление, что использование «огрехов строительства» направлено исключительно на увеличение (захвата) имущества (при этом, в настоящий момент, жильцы продолжают нести бремя содержания такого имущества). При этом возможность переговоров, прохождения медиативных процедур не встречает готовности на стороне истца – как по основному спору о статусе земельного участка, так и по сторонним судебным разбирательствам, касающихся использования общедомового имущества. Остается надеяться на приверженность букве закона и здравый смысл судей», - резюмировал РАПСИ юрист Павел Борзов.

Известно, что владелец административного здания ООО «Таурус» единолично использует часть стилобата, которая является общим имущество жильцов дома. Также, можно сделать предположение, что отсутствие утвержденного Мосгосстройнадзором проекта позволяет ООО «Таурус» предпринимать попытки завладеть иным общим имуществом жильцов дома: машиноместами, проездами, КПП. 

Любопытная деталь: в качестве оснований для данных действий «Таурус» ссылается на то, что эти помещения проектировались для административного здания, основываясь на якобы проектной документации. Выдает эту «документацию» ООО «Капитал Груп», которое, в свою очередь является обычным подрядчиком, а не застройщиком.

Важно отметить, что это ООО «Капитал Груп», согласно имеющимся в распоряжении редакции документам, аффилирована с ООО «Волна Подмосковье-Спорт». Оно выводит из состава общего имущества помещения, которые в 2007 году были переданы управляющей компании в составе общего имущества, путем их продажи через свою аффилированную офшорную компанию, зарегистрированную в Республике Кипр, Кэмелком Трейдинг Лимитед. Например, в 2022 году жильцы узнали, что душевые комнаты и туалеты, расположенные на первых этажах подъездов дома, и предназначенные для консьержей/охраны/технического персонала, проданы в 2014 году ООО «Нейрон». 

Однако данные сомнительные действия пока по странной причине оказываются без внимания суда. Зато прокуратура обратила внимание на иные проступки владельцев ООО «Таурус» - бывшего главного внештатного нарколога Минздрава России Евгения Брюна и вице-президента Ассоциации наркологов и Российской наркологической лиги Владимира Якушева. Их задержали 19 августа по обвинению по ч. 4 ст. 159 УК (мошенничество). 

По данным прокуратуры, обвиняемые в 2019 году занимались хищением через подконтрольные фирмы денежных средств департамента здравоохранения города Москвы в сумме не менее 20 млн рублей. Речь идет об аппаратах для выявления алкоголя и наркотиков: тогда в России вступил в силу новый регламент на получение медсправок для ГИБДД, стоимость которых оказалась настолько высока, что пришлось вмешаться лично президенту России Владимиру Путину. Симптоматично, что это произошло примерно в то же время, когда ООО «Таурус» неожиданно активизировал иски, ведущие к изъятию жилья на Ленинградском шоссе, 37. 

Владельцы «Таурус» в данный момент находятся под домашним арестом. Владимир Якушев в суде признал вину в мошенничестве и заключил сделку со следствием.