САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 25 июл - РАПСИ, Михаил Телехов. Права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в интересах дольщиков, в рамках дела о банкротстве застройщика, должны быть защищены, говорится в новом Постановлении Конституционного суда (КС) РФ.

Соответствующие требование КС РФ выдвинул федеральному законодателю в рамках рассмотрения дела о проверке конституционности положений частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1, пункта 11 статьи 201.15-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Все оспариваемые нормы, кроме подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1 закона "О несостоятельности" признаны не соответствующими Конституции РФ.

"Дело рассматривалось в связи с запросом Верховного суда (ВС) РФ и жалобой жительницы Краснодара Анны Шалимовой. Постановление основано на ранее вынесенных правовых позициях суда", - пояснили в пресс-службе.

Кредиторы не первой очереди

Согласно запросу Верховного суда (ВС) РФ, в рамках дела о банкротстве застройщика – ООО "Солдес Строй" Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края обратился с заявлением о намерении стать приобретателем прав застройщика на имущество и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров.

Суд удовлетворил заявление фонда. На конкурсного управляющего возложена обязанность передать фонду право собственности на один земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями, включая объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), право аренды на второй земельный участок, обязательства застройщика перед участниками строительства, требования к участникам строительства, не в полном объеме исполнившим обязательства по оплате объектов строительства, а на фонд – перечислить на специальный банковский счет "Солдес Строй" 10,8 миллиона рублей для погашения текущих требований и требований кредиторов первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов. А к обязательствам второй очереди относятся, в частности, расходы на охрану многоквартирного дома, строительство которого не завершено, на оплату услуг организации, сопровождающей (ввиду большого объема работы) деятельность управляющего, на аренду помещений для хранения документов, приема граждан – участников долевого строительства, дачи им консультаций и разъяснений, на выплату арендной платы за земельный участок, передаваемый фонду, на подготовку заключения о возможности продолжения строительства.

Прекращение залоговых прав

Залоговые кредиторы застройщика, чьи требования включены в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь, обратились в Верховный суд РФ с кассационными жалобами. Их возражения сводились к тому, что вследствие одного лишь факта передачи заложенного имущества фонду они были лишены своих залоговых прав, но суды первой и апелляционной инстанций отказали им, поскольку согласно оспариваемым нормам передача объектов застройщика фонду осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на передачу.

В аналогичных обстоятельствах в Башкортостане суды при передаче имущества застройщика ООО "КилСтройИнвест" Фонду по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства отказали ПАО "Сбербанк России", предоставившего кредитные средства для строительства двух многоквартирных домов и являющегося залогодержателем на основании ипотечных договоров, в удовлетворении его требований фондом. "Сбербанк" обратился в ВС РФ.

Последний приостановил производство по этим спорам и направил запрос в КС РФ.

По мнению ВС РФ, оспариваемые нормы неконституционны, поскольку допускают прекращение залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, без выплаты им справедливой компенсации, а соответственно ухудшает их положение, уменьшая объем принадлежащих им прав. "Перечень же такого рода кредиторов в деле о банкротстве застройщика обширен: к ним относятся кредиторы, которым земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы в ипотеку по договору; приобретатели нежилых помещений, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве; все юридические лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве, независимо от того, какой тип помещений (жилые либо нежилые) они намеревались приобрести", - пишет в своем запросе ВС РФ.

Также ВС РФ отметил, что оспариваемыми нормами не допускается погашение требований текущих кредиторов, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, таких как выплата текущей заработной платы, о расчетах с подрядчиками, охранными и энергоснабжающими предприятиями и иными организациями, без которых невозможны нормальное проведение процедур банкротства и сохранность объекта незавершенного строительства.

Погашение записей в ЕГРН

Похожая жалоба поступила в КС РФ из Краснодарского края от Анны Шалимовой.

В рамках очередного дела о банкротстве застройщиков суд принял решение о передаче фонду права собственности на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, указав также, что определение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о залоге прав застройщика в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, на земельный участок, в пределах которого расположены объекты незавершенного строительства. Возражения Шалимовой о нарушении ее имущественных прав как залогового кредитора, не являющегося участником строительства, в связи с прекращением у нее права залога были отклонены. Поскольку приобретатель не обязан получать согласие залоговых кредиторов на передачу ему имущества и обязательств застройщика или осуществлять погашение требований, обеспеченных залогом прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. Шалимова обжаловала состоявшиеся судебные акты, но безуспешно.

По мнению Шалимовой, примененные в ее деле нормы, противоречат Конституции РФ в той мере, в какой они по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, при банкротстве застройщика приводят к дискриминации физических лиц, заключивших договор участия в долевом строительстве, в зависимости от вида объекта недвижимости - жилое или нежилое помещение. А также поскольку при банкротстве застройщика и передаче его прав и имущества региональным фондам защиты прав граждан – участников строительства ведет к погашению регистрационных записей в ЕГРН о залоге прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства, без какого-либо удовлетворения требований залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Права залоговых кредиторов

Как указал КС РФ, право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, и вводимые федеральным законом ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом не должны ограничивать пределы применения конституционных норм.

По мнению КС РФ, с жилым помещением связаны не только имущественные интересы гражданина, но и конституционные гарантии права на жилище, реализовать которое можно в том числе через участие в долевом строительстве, а при банкротстве застройщика важной политико-правовой задачей выступает необходимость достижения баланса интересов кредиторов, должников, залогодателей и иных участников строительного рынка, что обеспечивает устойчивость и развитие всей сферы жилищного строительства. 

Однако введение нового регулирования, регламентирующего порядок передачи долгостроя фондам защиты прав дольщиков иному приобретателю и распространение его на ранее возникшие правоотношения, отмечает КС РФ ухудшает положение залоговых кредиторов.

"В этом случае они могут претендовать на удовлетворение своих требований только в общей процедуре банкротства при наличии у застройщика иного имущества, которого, как правило, застройщики не имеют. Залоговые кредиторы, не участвующие в строительстве, вступая в правоотношения с застройщиком до принятия изменений в закон об участии в долевом строительстве в июне 2019 года, не могли прогнозировать изменения, которые ухудшат их имущественное положение и лишат права на приоритетное удовлетворение требований за счет имущества, находящегося в залоге", - поясняет пресс-служба позицию суда. 

Таким образом КС РФ решил, что оспариваемые законоположения, не предусматривающие защиту прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в интересах дольщиков, в рамках дела о банкротстве застройщика, не соответствуют Конституции РФ.

Кредиторы по текущим платежам

Также КС РФ отметил, что требования кредиторов по текущим платежам подлежат удовлетворению из имущества самого должника и не могут считаться гарантированными требованиями, если же имущества застройщика-должника недостаточно, в результате чего удовлетворение требований кредиторов по текущим платежам за счет его реализации становится невозможным, передача имущества должника соответствующему фонду, по существу, не является фактором, ухудшающим положение кредиторов по текущим платежам. 

"Положения закона о банкротстве не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, если из дела не следует, что сумма долга не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано фонду. Оплата труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте строительства, который передан фонду защиты прав дольщиков, должна осуществляться и безотносительно к указанному выше обстоятельству", - разъясняет пресс-служба постановление КС РФ.

Временное регулирование

Вывод о неконституционности законоположений не может быть основанием для отмены решения о передаче соответствующему фонду прав застройщика на определенное имущество и для его отказа от своих обязательств.

Таким образом, федеральному законодателю надлежит внести в правовое регулирование изменения, предусматривающие гарантии прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, в случае утраты ими своих залоговых прав.

До внесения изменений КС РФ установил временное правовое регулирование.

У лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика в связи с прекращением залога возникает право требования к фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество, в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов. В своем постановлении КС РФ указал порядок, в каком данные требования залогового кредитора должны удовлетворятся фондом.

А правоприменительные решения по делу Шалимовой подлежат пересмотру.