Произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым. Исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, подчёркивает Верховный суд (ВС) РФ.
Суть дела
Департамент городского имущества Москвы обратился в суд с иском к ООО «РН-Трейд» о взыскании около 8,5 миллиона рублей задолженности по арендной плате. Арбитражный суд города Москвы исковое заявление удовлетворил. Апелляционный суд и суд округа также не нашли оснований для отказа в удовлетворении иска.
Судами установлено, что Департамент (арендодатель) и ООО «Дубининское» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося на улице Дубининская в городе Москве, для строительства открытого многоэтажного гаража-стоянки. В приложении к договору предусмотрено, что арендная плата рассчитывается исходя из площади участка и базовой ставки арендной платы по категориям арендаторов, видам целевого использования земель, а также коэффициента дифференциации по территории города.
Впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение, согласно которому за нарушение сроков проектирования и строительства объекта размер арендной платы увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию. Позже права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «РН-Трейд».
Ссылаясь на то, что в срок, установленный для завершения строительства, гараж-стоянка не построена, арендодатель произвел расчет арендной платы за период с 1 октября 2020 года по 31 марта 2021 года и предложил обществу уплатить порядка 8,5 миллиона рублей. Неисполнение претензии арендатором явилось основанием для обращения с соответствующим иском в суд.
Позиция ВС
Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, напоминает ВС.
Он уточняет, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Высшая инстанция подчёркивает, что произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.
«Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации», – поясняет Верховный суд.
Он отмечает, что, поскольку размер арендной платы по договору регулируется нормативными актами Правительства города Москвы, условие дополнительного соглашения к договору при расчете арендной платы применению не подлежит.
«Исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса», – указывает ВС.
На основании изложенного Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Никита Ширяев
